近日，有媒體報道，多數央企未執行國資委在2010年兩會(huì )時(shí)發(fā)布的“退房令”。理由是2016年拿地支出前15名的房企中，由央企和國企組成的“國家隊”占據8席。

剛剛過(guò)去的一年，尤其是2016年上半年，中國土地尤其是高價(jià)土地市場(chǎng)被“國家隊”占領(lǐng)了半壁江山。

中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示，2016年前5月，全國土地市場(chǎng)總價(jià)超過(guò)15億元的105宗高價(jià)地塊，成交總價(jià)為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%。其中，信達、華僑城、招商蛇口、電建地產(chǎn)、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅高價(jià)地塊(高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià))。

但是，澎湃新聞梳理發(fā)現，活躍在2016年土地市場(chǎng)的央企，大都擁有國資委頒發(fā)的“房地產(chǎn)牌照”，只有信達地產(chǎn)和遠洋地產(chǎn)不在21家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之列。

事實(shí)上，遠洋地產(chǎn)是第一批響應“退房令”的央企。2010年12月，香港南豐集團接手中遠國際退出的11.87%遠洋地產(chǎn)股權，成為遠洋地產(chǎn)第二大股東，宣告遠洋地產(chǎn)正式褪下了央企的外衣。

“限房令”最早要追溯至2010年兩會(huì )時(shí)期。期間，央企一天之內拍出3個(gè)高價(jià)地。當月18日，國資委要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，另外78家央企在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項目等階段性工作后退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。19日，國資委召開(kāi)部分中央企業(yè)會(huì )議，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，在15個(gè)工作日內制定有序退出的方案。

這78家央企在2008年所屬三級以上子孫公司超過(guò)220家，約占央企中房企的六成。

到了2011年，另有5家央企被獲批保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌當時(shí)就表示，央企的部分退出并不會(huì )從根本上緩解高地價(jià)高房?jì)r(jià)。

事實(shí)證明確實(shí)如此。

2017年以來(lái)，為了做將已經(jīng)確定的房地產(chǎn)“主業(yè)”做強，使得這部分央企越來(lái)越敢于主動(dòng)適應市場(chǎng)競爭，活躍程度日益加強。

2月10日，華潤置地9.27億元奪得長(cháng)沙雨花區韶山路056塊商住地(商住比為3:7)，溢價(jià)率171.8%。

1月19日，綠城和建發(fā)聯(lián)合體以31億元競得杭州主城區塘北地塊，成交樓面單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元。同日，碧桂園拿下的杭州另一塊地，溢價(jià)率達到上限。

1月20日，中海地產(chǎn)以29億元競得東莞一宗限價(jià)商住土地，折合樓面價(jià)2.66萬(wàn)元。

回望2016年，高價(jià)地密集誕生開(kāi)始于5月，在8月達到高峰。澎湃新聞隨便舉幾個(gè)例子：

5月13日，南京一天拍出三個(gè)高價(jià)地。葛洲壩競拍出每平方米4.5萬(wàn)元的樓面價(jià)，不僅刷新當地的單價(jià)紀錄，還超過(guò)了當時(shí)上海市商品房的成交均價(jià)(每平方米3.9萬(wàn)元)。

電建地產(chǎn)和金茂地產(chǎn)以34億元、35.6億元拿下另兩塊高價(jià)地，樓面單價(jià)都在37000元左右。

5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元競得上海浦東新區周浦鎮一地塊，折合樓板價(jià)43607元/平方米，溢價(jià)率295.8%。

5月27日，信達地產(chǎn)以總價(jià)123億元摘得杭州首幅總價(jià)超過(guò)百億的地塊。

6月1日，信達地產(chǎn)以總價(jià)58億元拿到了上海顧村地塊，3.6萬(wàn)的樓板價(jià)再次刷新了當地的出讓紀錄。

6月2日，電建地產(chǎn)和中國金茂旗下廣州方榮房地產(chǎn)以總價(jià)82.89億元摘得深圳商住地A816-0060地塊，折合樓板價(jià)為56781元/平方米。這個(gè)央企聯(lián)合體比第二位同樣是央企的葛洲壩70.59億元的報價(jià)高出整整12億元。

6月29日，央企中糧以24.4億元的價(jià)格拍得上海浦東新場(chǎng)宅地，樓板價(jià)38300元/平方米，溢價(jià)率236%。

6月30日，國企奉賢發(fā)展以17.22億元的價(jià)格拿下奉賢區南橋新城地塊，樓板價(jià)36485元/平方米，溢價(jià)率240%。

據中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，2016年8月份，全國單塊土地超過(guò)10億元的地塊累計共有45塊，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的高達30塊。

12家千億房企，央企占三分之一

如此局面，身份特殊的央企融資成本低是原因之一。

以黑馬信達地產(chǎn)為例，母公司為金融界巨頭、隸屬財政部的信達資產(chǎn)管理有限公司。2015年財報顯示，全年營(yíng)業(yè)收入81.36億元。這一規模，相比萬(wàn)科，收入不足4%。信達地產(chǎn)在2016年的銷(xiāo)售額翻了一倍，達到160億元，但在房企銷(xiāo)售200強中，僅排在98位。

饒是如此，2015年7月至2016年6月，信達地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是高價(jià)地。其時(shí)，信達地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率和凈負債率分別達到83.96%和315.48%。毋庸置疑，大股東資源對于房企融資的支持和增信作用巨大。

此外，2016年一季度，銀行信貸和社會(huì )融資寬松程度史無(wú)前例，新增貸款規模4.61萬(wàn)億元，社會(huì )融資規?？傤~6.5萬(wàn)億元，均超過(guò)或接近歷史最高水平。在中央嚴控地方債務(wù)背景下，央企以其獨特的國有資本擔保、抵押物充裕等優(yōu)勢，獲得了大規模的銀行低成本信貸資金。

而央企在發(fā)行公司債、企業(yè)債等低成本融資過(guò)程中，其審批流程較民營(yíng)房企更快捷、更容易。

這種背景下，地產(chǎn)央企們在過(guò)去一年迅速成長(cháng)。

根據中原地產(chǎn)統計數據，截至2016年5月，國家電網(wǎng)旗下魯能集團已在土地市場(chǎng)砸下超過(guò)100億元重金，而2015年光在南京、蘇州、福州三地高價(jià)搶下的4幅高價(jià)地總耗資便可達112.4億元，2015年年新增土儲近500萬(wàn)平方米。要知道，在2015年，魯能地產(chǎn)銷(xiāo)售額只有202億元。

快速擴張后，據魯能集團公布的數據顯示，截至12月10日魯能地產(chǎn)銷(xiāo)售額破600億元，提前完成年度目標。從202億元到600億元，銷(xiāo)售額同比增長(cháng)率達300%，排在2016年銷(xiāo)售200強第20位。

根據克而瑞統計數據，200強中，12位千億房企中，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地占了4席。排名最高的保利地產(chǎn)位于第5位、中海地產(chǎn)位于第6位，銷(xiāo)售額達到2000億元左右，但與萬(wàn)科、恒大、碧桂園的3000億元規模也還存有一定距離。排在第9位和第11位的綠城中國、華潤置地銷(xiāo)售額則在1000億元左右。

分列14位、20位、27位、28位的招商蛇口、魯能集團、中國金茂、中國鐵建的銷(xiāo)售額在400億-800億元之間。21家擁有牌照的央企，還有13家銷(xiāo)售額在400億元之下。

自保之道：誰(shuí)能在央企整合中占據主導

也有分析稱(chēng)，瘋狂拿地正是央企的自保之道——央企之間存在相互合并的風(fēng)險。

2015年12月底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議，首次明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組”。之后，地產(chǎn)央企的重組前赴后繼，同時(shí)造就了2016年央企瘋狂制造高價(jià)地的現象。在21家地產(chǎn)央企中，有5家發(fā)起了重組：中海、招商局、中冶、五礦、保利。比如，中海與中建地產(chǎn)重組完成后，再并購中信部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)；招商地產(chǎn)因為母公司資產(chǎn)的注入成為招商蛇口……

國企改革和急劇加速的行業(yè)整合的大背景之下，擁有牌照的21家央企尚且如此，其他規模不大的央企國企呢?

擴充土地儲備、擴大規模、增加估值，似乎成了一些還想擁有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企擺脫出局風(fēng)險的出路——為自身獲得繼續開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增加籌碼，不得不瘋狂舉牌。

畢竟，如果一個(gè)央企沒(méi)有充裕的土地儲備，并且從企業(yè)估值的角度來(lái)看處于“弱勢”，極有可能會(huì )被其他央企合并。只有做大規模的同時(shí)，獲取高價(jià)地做高成本，以打消那些主業(yè)為地產(chǎn)的央企吃掉自己的積極性。而一旦獲得更多的“話(huà)語(yǔ)權”，優(yōu)勢方也許還能夠并購其他央企的“退房”資產(chǎn)。